民法典時代的建設工程施工合同糾紛案件司法解釋（一）
來源：www.crouchingcat.com 發布時間：2021年03月17日
民法典時代的建設工程施工合同糾紛案件司法解釋（一）
總承包人需注意的八大要點
新舊司法解釋對比
總承包人需注意的八大要點中華人民共和國民法典》已于2021年1月1日起正式實施，2020年12月29日，最高人民法院發布與之配套的建設工程領域《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（以下簡稱 新《建設工程司法解釋（一）》），也將一并于2021年1月1日起施行。
一、新《建設工程司法解釋（一）》基本沿襲了原解釋一、二的規定， 即絕大部分建設工程施工合同糾紛案件的裁判規則與原先保持一致。
新《建設工程司法解釋（一）》共計四十五條，基本沿用了原來最高院2004年發布的《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱解釋一）以及2018年發布的《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》（以下簡稱 解釋二）的內容，僅是基于部分條文被《民法典》吸收或者有所調整，刪除了原司法解釋一第二條、第三條、第四條、第八條、第九條、第十條、第二十一條、第二十四條、第二十八條，司法解釋二第二十六條，保留了絕大部分原有內容。因此， 從宏觀來說，新《建設工程司法解釋（一）》承襲了原有的基本裁判規則，未進行重大的調整，與原先規定保持了一致。
二、建設工程價款優先受償權的行使期限由6個月調整為18個月，更有 利于保障承包的工程債權。
新《建設工程司法解釋（一）》最大的調整當屬將承包人行使建設工程價款優先受 償權的期限調整為18個月。
原解釋二第二十二條規定：“承包人行使建設工程價款優先受償權的期限為六個月，
自發包人應當給付建設工程價款之日起算?！币蟪邪嗽趹豆こ炭钪掌鹆鶄€月內行使 優先權。但在實踐中，由于工程的履行及支付款項行為較為復雜，六個月的時間通常不足以 保障發包人的工程款支付以及承包人的溝通協商，實際并不利于解決雙方的分歧及矛盾。承 包人為保障自身利益，有時不得不明確提出優先權的主張，反而不利于工程款項的支付。有 時承包人則因為其他因素或者協商過程的影響，導致優先權喪失，六個月的期限明顯無法滿 足實踐的需要。
新《建設工程司法解釋（一）》第四十一條規定：“承包人應當在合理期限內行使 建設工程價款優先受償權，但最長不得超過十八個月，自發包人應當給付建設工程價款之日 起算?！眱炏葯嗟钠谙抻?個月延長到18個月，給予了承包人與發包人充分協商付款的時間問題，更有利于解決雙方的分歧。
但值得提示的是，“最長不得超過十八個月”意味著優先權并非當然為18個月，因此仍建議承包人在合同中明確優先權為：“付款期限屆滿的18個月內”。
三、合同無效情形下“折價補償”是否包含工程利潤存在爭議，我們傾 向于認為包含。
建設工程領域，施工合同在訴訟中被法院認定為無效是較為常見的情形，關于無效施工合同如何結算，原解釋一第二條規定：“建設工程施工合同無效，但建設工程經竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持?！辟x予了承包人在工程質量合格的情況下，參照合同要求發包人支付工程款的權利，但是新《建設工程司法解釋（一）》將上述條款刪除了，理由是相關規定已并入《民法典》的對應條文。
《民法典》第七百九十三條第一款規定：“建設工程施工合同無效，但是建設工程經驗收合格的，可以參照合同關于工程價款的約定折價補償承包人?！睂⒃幎ǖ摹皡⒄蘸贤s 定支付工程價款”修改為“可以參照合同關于工程價款的約定折價補償”。修改的兩方面是 “可以參照”、“折價補償”，而不是以前的“支付工程價款”。
上述表述差異帶來的最大問題是施工利潤是否屬于折價補償的額范圍，法院會不會主動 將利潤剔除進行支持，因為有觀點認為按照合同無效基本理論，返還的是施工成本，利潤應當作為損失按照雙方的過錯進行分擔?；诖?，合同無效，承包人的利潤是否會被剝奪？
就此問題，最高人民法院在《中華人民共和國民法典合同編理解與適用[三]》（第1943頁） 認為：將“參照合同約定支付工程價款”改成了“可以參照合同關于工程價款的約定折價補償”， 這樣修改更符合合同無效的處理原則。建設工程施工合同無效，從合同理論上來說，承包人無權請求發包人支付工程價款，只能請求折價補償。該折價補償雖然是參照合同關于工程價款的約定，在數額上與合同對價即工程價款一樣，但在法律性質上有著根本區別。
結合上述理解與適用，最高院的觀點仍然是堅持參照合同的價款標準進行折價補償，但是由于上述內容并沒有直接體現在新的條文規定之中，具體如何讓適用還需要后續進行明確，實踐中難免產生爭議。
四、新《建設工程司法解釋（一）》繼續嚴格禁止違背招投標程序簽訂“陰 陽合同”的行為，維護招投標秩序。
新《建設工程司法解釋（一）》第二條規定：“招標人和中標人另行簽訂的建設工程施工
合同約定的工程范圍、建設工期、工程質量、工程價款等實質性內容，與中標合同不一致，一方當事人請求按照中標合同確定權利義務的，人民法院應予支持。招標人和中標人在中標合同之外就明顯高于市場價格購買承建房產、無償建設住房配套設施、讓利、向建設單位捐贈財物等另行簽訂合同，變相降低工程價款，一方當事人以該合同背離中標合同實質性內容為由請求確認無效的，人民法院應予支持?！比匀谎赜昧嗽忉尪谝粭l的規定。
上述規定的目的是為了維護招投標程序的秩序和公平目的，因此，如果發包人、承包人雙方在招投標之外，對中標的內容進行實質性調整的，人民法院仍然將按照招投標程序確定的施工合同確定雙方的權利義務。
新《建設工程司法解釋（一）》第二條規定：“招標人和中標人另行簽訂的建設工程施工
合同約定的工程范圍、建設工期、工程質量、工程價款等實質性內容，與中標合同不一致，一方當事人請求按照中標合同確定權利義務的，人民法院應予支持。招標人和中標人在中標合同之外就明顯高于市場價格購買承建房產、無償建設住房配套設施、讓利、向建設單位捐贈財物等另行簽訂合同，變相降低工程價款，一方當事人以該合同背離中標合同實質性內容為由請求確認無效的，人民法院應予支持?！比匀谎赜昧嗽忉尪谝粭l的規定。
上述規定的目的是為了維護招投標程序的秩序和公平目的，因此，如果發包人、承包人雙方在招投標之外，對中標的內容進行實質性調整的，人民法院仍然將按照招投標程序確定的施工合同確定雙方的權利義務。
五、關于工期順延，承包人應嚴格按照施工合同約定的事由和程序進行申請， 否則很可能導致失權。
工期問題一直以來都是發承包人爭論的焦點問題，同時常常又因為雙方均沒有嚴格按照 施工合同的約定進行履行，導致雙方爭論不休。就此問題，新《建設工程司法解釋（一）》沿襲原解釋二的條文，在第十條規定：“當事人約定順延工期應當經發包人或者監理人簽證等方式確認， 承包人雖未取得工期順延的確認，但能夠證明在合同約定的期限內向發包人或者監理人申請過工期順延且順延事由符合合同約定，承包人以此為由主張工期順延的，人民法院應予支持。當事人約定承包人未在約定期限內提出工期順延申請視為工期不順延的，按照約定處理，但發包人在約定期限后同意工期順延或者承包人提出合理抗辯的除外?！?/span>
承包人對上述規定應予以重視，如果施工合同約定了承包人在遇有合同約定的工期順延情形時，需要按照程序進行申請，如果未按程序申請視為不順延的，此時承包人并沒有履行該程序的， 很可能導致逾期失權，喪失主張工期順延的權利，甚至可能產生發包人針對工期逾期向承包人進行 反索賠問題。因此，在合同履行過程中，承包人仍然需要對合同條款特別是程序性的條款例如工期 順延、索賠等予以充分重視，以免自身權利受到損害。
六、承包人原因導致工程質量不符合合同約定，拒絕修理、返工或者改建的， 可能導致合同的工程價款相應減少；但相應的，承包人即便沒有施工完成全部工 程，只要已完成部分質量合格，也可要求發包人對已施工部分折價補償。
在施工合同爭議中，工程質量糾紛是常見的一種類型，也是較為復雜，專業性較強的方 面。對此問題，新《建設工程司法解釋（一）》第十二條規定：“因承包人的原因造成建設工程質量不符合約定，承包人拒絕修理、返工或者改建，發包人請求減少支付工程價款的，人民法院應予支持?！倍忉屢坏谑粭l規定：“因承包人的過錯造成建設工程質量不符合約定，承包人拒絕修理、返工或者改建，發包人請求減少支付工程價款的，應予支持?！?/span>
兩相比較，新《建設工程司法解釋（一）》將原來的“承包人的過錯”調整為“承包人的原因”，某種程度上是擴大了承包人的責任。某些情況下，可能不是承包人的過錯，但是由于承包人沒有按照合同履行相應的義務導致工程質量出現問題，此時承包人也需要承擔責任。因此，在出現工程質量爭議時，承包人需要分析權衡是否存在自身原因導致問題的發生，不宜輕易采取對抗的方式進行處理，應充分對合同約定及事實情況進行評估后再采取合理穩妥的應對方案。
但另一方面，《民法典》第七百九十三條第一款規定：“建設工程施工合同無效，但是 建設工程經驗收合格的，可以參照合同關于工程價款的約定折價補償承包人?！睂⒃瓉硭痉ń忉尩囊幎ㄎ盏耐瑫r將“經竣工驗收合格”修改為“經驗收合格”，刪除了“竣工”兩個字。因為實踐中，有不少工程是沒有走到竣工驗收這一步的，不能因為沒有驗收就剝奪承包人的工程款折價補償權利，新規定更符合實踐的需求。因此，不管工程施工到何種進度，承包人需要把握的核心是施工的質量符合合同約定的標準，這樣即便合同最終被認定為無效，也不會影響到工程價款的折價補償請求權。
七、關于侵權損害賠償責任：因承包人原因致使建設工程在合理使用期限內 或者承包人未及時履行保修義務導致人身損害、財產損失的，需要承擔相應的賠 償責任。
《民法典》第八百零二條規定：“因承包人的原因致使建設工程在合理使用期限內造成人 身損害和財產損失的，承包人應當承擔賠償責任?！?/span>
新《建設工程司法解釋（一）》第十八條規定：“因保修人未及時履行保修義務，導致建筑物毀損或者造成人身損害、財產損失的，保修人應當承擔賠償責任。保修人與建筑物所有人或者發包人對建筑物毀損均有過錯的，各自承擔相應的責任?！痹撘幎ɡ^續沿用了原解釋一第二十七條的規定，僅將原“造成人身、財產損害”調整為“人身損害、財產損失”。
根據上述規定，承包人作為建設工程的施工主體，需要對工程質量負責，如果因為承包人的原因導致建筑物產生損害行為的，不管是人身損害還是財產損失，承包人需要承擔賠償責任。另 一方面，承包人作為建設工程的保修人，負有基本的保修義務。因此，承包人需重視工程質量問題 以及保修期限問題，應當謹慎對待，避免出現對第三方侵權導致承擔責任；同時在保修期限屆滿時， 申請返還保修金的同時可考慮向發包人強調和明確保修期已屆滿，保修義務已履行完畢。
八、出借資質情形下，作為出借資質的承包人需要與借用資質的主體就工程 質量問題向發包人承擔連帶賠償責任。
新《建設工程司法解釋（一）》第七條規定：“缺乏資質的單位或者個人借用有資質的 建筑施工企業名義簽訂建設工程施工合同，發包人請求出借方與借用方對建設工程質量不合格等因出借資質造成的損失承擔連帶賠償責任的，人民法院應予支持?！毖赜昧嗽忉尪谒臈l的規定。
基于目前建筑領域的現狀，新《建設工程司法解釋（一）》規定了出借資質的建筑施工企 業應對與借用資質的一方主體，就工程出現的質量問題向發包人承擔連帶賠償責任。
新舊司法解釋對比
（1）最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）（法釋〔2020〕25號）簡稱新《建設工程司法解釋（一）
（2）《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2004〕14號） 簡稱解釋一
（3）《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問
題的解釋（二）》（法釋〔2018〕20號）簡稱解釋二
《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》 簡稱批復
第一條 建設工程施工合同具有下列情形之一的，應當依據民法典第一百五十三條第一款的規定， 認定無效：
（一）承包人未取得建筑業企業資質或者超越資質等級的；
（二）沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的；
（三）建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的。
承包人因轉包、違法分包建設工程與他人簽訂的建設工程施工合同，應當依據民法典第一百五十三條第一款及第七百九十一條第二款、第三款的規定，認定無效。
新《建設工程司法解釋（一） 及部分民法典相關條文解釋一、解釋二、批復
解釋一第1條 建設工程施工合同具有下列情形之一的，應當根據合同法第五十二條第（五）項的規定，認定無效：
（一）承包人未取得建筑施工企業資質或者超越資質等級的；
（二）沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的；
（三）建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的。
解釋一第4條 承包人非法轉包、違法分包建設工程或者沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義與他人簽訂建設工程施工合同的行為無效。人民法院可以根據民法通則第一百三十四條規定，收繳當事人已經取得的非法所得。
第十二條 因承包人的原因造成建設工程質量不符合約定， 承包人拒絕修理、返工或者改建，發包人請求減少支付工程價款的，人民法院應予支持
新《建設工程司法解釋（一） 及部分民法典相關條文
解釋一、解釋二、批復
解釋一第11條 因承包人的過錯造成建設工程質量不符合約定，承包人拒絕修理、返工或者改建，發包人請求減少支付工程價款的，應予支持。
刪除
本解釋第二條已有規定且更詳盡。
新《建設工程司法解釋（一） 及部分民法典相關條文
解釋一、解釋二、批復
解釋一第21條 當事人就同一建設工程另行訂立的建設工程施工合同與經過備案的中標合同實質性內容不一致的，應當以備案的中標合同作為結算工程價款的根據。
第二十四條 當事人就同一建設工程訂立的數份建設工程施工合同均無效，但建設工程質量合格，一方當事人請求參照實際履行的合同關于工程價款的約定折價補償承包人的，人民法院應予支持。
實際履行的合同難以確定，當事人請求參照最后簽訂的合同關于工程價款的約定折價補償承包人的，人民法院應予支持。新《建設工程司法解釋（一） 及部分民法典相關條文
解釋一、解釋二、批復
解釋二第11條 當事人就同一建設工程訂立的數份建設工程施工合同均無效，但建設工程質量合格，一方當事人請求參照實際履行的合同結算建設工程價款的，人民法院應予支持。
實際履行的合同難以確定，
當事人請求參照最后簽訂的合同結算建設工程價款的，人民法院應予支持。
第二十五條 當事人對墊資和墊資利息有約定，承包人請求按照約定返還墊資及其利息的， 人民法院應予支持，但是約定的利息計算標準高于墊資時的同類貸款利率或者一年期貸款市場報價利率的部分除外。當事人對墊資沒有約定的，按照工程欠款處理。
當事人對墊資利息沒有約定， 承包人請求支付利息的，人民法院不予支持。新《建設工程司法解釋（一） 及部分民法典相關條文解釋一、解釋二、批復
解釋一第6條 當事人對墊資和墊資利息有約定，承包人請求按照約定返還墊資及其利息的，應予支持，但是約定的利息計算標準高于中國人民銀行發布的同期同類貸款利率的部分除外。
當事人對墊資沒有約定的，按照工程欠款處理。當事人對墊資利息沒有約定，承包人請求支付利息的， 不予支持。
第二十六條 當事人對欠付工程價款利息計付標準有約定的， 按照約定處理。沒有約定的， 按照同期同類貸款利率或者同期貸款市場報價利率計息。
新《建設工程司法解釋（一） 及部分民法典相關條文
解釋一、解釋二、批復
解釋一第17條 當事人對欠付工程價款利息計付標準有約定的，按照約定處理；沒有約定的，按照中國人民銀行發布的同期同類貸款利率計息。
刪除。
民事訴訟法解釋第28條第2 款已規定。
新《建設工程司法解釋（一） 及部分民法典相關條文
解釋一、解釋二、批復
解釋一第24條 建設工程施工合同糾紛以施工行為地為合同履行地。
刪除。
新《建設工程司法解釋（一） 及部分民法典相關條文
解釋一、解釋二、批復
批復第2條 消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
刪除。
本解釋第40條、41條已做規定。
新建設工程司法解釋（一） 及部分民法典相關條文
解釋一、解釋二、批復
批復第3條 建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。
第4條 建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。
第5條 本批復第一條至第三條自公布之日起施行，第 四條自公布之日起六個月后施行。
第三十七條 裝飾裝修工程具備折價或者拍賣條件， 裝飾裝修工程的承包人請求工程價款就該裝飾裝修工程折價或者拍賣的價款優先受償的， 人民法院應予支持
新《建設工程司法解釋（一） 及部分民法典相關條文
解釋一、解釋二、批復
解釋二第18條 裝飾裝修工程的承包人，請求裝飾裝修工程價款就該裝飾裝修工程折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持，但裝飾裝修工程的發包人不是該建筑物的所有權人的除外。
第四十一條 承包人應當在合理期限內行使建設工程價款優先受償權， 但最長不得超過十八個月， 自發包人應當給付建設工程價款之日起算。
新《建設工程司法解釋（一） 及部分民法典相關條文
解釋一、解釋二、批復
解釋二第22條 承包人行使建設工程價款優先受償權的期限為六個月，自發包人應當給付建設工程價款之日起算。
解釋一第28條
本解釋自2005年1月1日起施行。施行后受理的第一審案件適用本解
新《建設釋。施行前最高人民法院發布的司法解
第四十五條 本解釋自2021 年1 月1 日起施行。
工程司法解釋（一） 及部分民法典相關條文
解釋一、解釋二、批復
釋與本解釋相抵觸的，以本解釋為準。解釋二第26條本解釋自2019年2月1日起施行。
本解釋施行后尚未審結的一審、二審案件，適用本解釋。
本解釋施行前已經終審、施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
最高人民法院以前發布的司法解釋與本解釋不一致的，不再適用。
總承包人需注意的八大要點
新舊司法解釋對比
總承包人需注意的八大要點中華人民共和國民法典》已于2021年1月1日起正式實施，2020年12月29日，最高人民法院發布與之配套的建設工程領域《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》（以下簡稱 新《建設工程司法解釋（一）》），也將一并于2021年1月1日起施行。
一、新《建設工程司法解釋（一）》基本沿襲了原解釋一、二的規定， 即絕大部分建設工程施工合同糾紛案件的裁判規則與原先保持一致。
新《建設工程司法解釋（一）》共計四十五條，基本沿用了原來最高院2004年發布的《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱解釋一）以及2018年發布的《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》（以下簡稱 解釋二）的內容，僅是基于部分條文被《民法典》吸收或者有所調整，刪除了原司法解釋一第二條、第三條、第四條、第八條、第九條、第十條、第二十一條、第二十四條、第二十八條，司法解釋二第二十六條，保留了絕大部分原有內容。因此， 從宏觀來說，新《建設工程司法解釋（一）》承襲了原有的基本裁判規則，未進行重大的調整，與原先規定保持了一致。
二、建設工程價款優先受償權的行使期限由6個月調整為18個月，更有 利于保障承包的工程債權。
新《建設工程司法解釋（一）》最大的調整當屬將承包人行使建設工程價款優先受 償權的期限調整為18個月。
原解釋二第二十二條規定：“承包人行使建設工程價款優先受償權的期限為六個月，
自發包人應當給付建設工程價款之日起算?！币蟪邪嗽趹豆こ炭钪掌鹆鶄€月內行使 優先權。但在實踐中，由于工程的履行及支付款項行為較為復雜，六個月的時間通常不足以 保障發包人的工程款支付以及承包人的溝通協商，實際并不利于解決雙方的分歧及矛盾。承 包人為保障自身利益，有時不得不明確提出優先權的主張，反而不利于工程款項的支付。有 時承包人則因為其他因素或者協商過程的影響，導致優先權喪失，六個月的期限明顯無法滿 足實踐的需要。
新《建設工程司法解釋（一）》第四十一條規定：“承包人應當在合理期限內行使 建設工程價款優先受償權，但最長不得超過十八個月，自發包人應當給付建設工程價款之日 起算?！眱炏葯嗟钠谙抻?個月延長到18個月，給予了承包人與發包人充分協商付款的時間問題，更有利于解決雙方的分歧。
但值得提示的是，“最長不得超過十八個月”意味著優先權并非當然為18個月，因此仍建議承包人在合同中明確優先權為：“付款期限屆滿的18個月內”。
三、合同無效情形下“折價補償”是否包含工程利潤存在爭議，我們傾 向于認為包含。
建設工程領域，施工合同在訴訟中被法院認定為無效是較為常見的情形，關于無效施工合同如何結算，原解釋一第二條規定：“建設工程施工合同無效，但建設工程經竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持?！辟x予了承包人在工程質量合格的情況下，參照合同要求發包人支付工程款的權利，但是新《建設工程司法解釋（一）》將上述條款刪除了，理由是相關規定已并入《民法典》的對應條文。
《民法典》第七百九十三條第一款規定：“建設工程施工合同無效，但是建設工程經驗收合格的，可以參照合同關于工程價款的約定折價補償承包人?！睂⒃幎ǖ摹皡⒄蘸贤s 定支付工程價款”修改為“可以參照合同關于工程價款的約定折價補償”。修改的兩方面是 “可以參照”、“折價補償”，而不是以前的“支付工程價款”。
上述表述差異帶來的最大問題是施工利潤是否屬于折價補償的額范圍，法院會不會主動 將利潤剔除進行支持，因為有觀點認為按照合同無效基本理論，返還的是施工成本，利潤應當作為損失按照雙方的過錯進行分擔?；诖?，合同無效，承包人的利潤是否會被剝奪？
就此問題，最高人民法院在《中華人民共和國民法典合同編理解與適用[三]》（第1943頁） 認為：將“參照合同約定支付工程價款”改成了“可以參照合同關于工程價款的約定折價補償”， 這樣修改更符合合同無效的處理原則。建設工程施工合同無效，從合同理論上來說，承包人無權請求發包人支付工程價款，只能請求折價補償。該折價補償雖然是參照合同關于工程價款的約定，在數額上與合同對價即工程價款一樣，但在法律性質上有著根本區別。
結合上述理解與適用，最高院的觀點仍然是堅持參照合同的價款標準進行折價補償，但是由于上述內容并沒有直接體現在新的條文規定之中，具體如何讓適用還需要后續進行明確，實踐中難免產生爭議。
四、新《建設工程司法解釋（一）》繼續嚴格禁止違背招投標程序簽訂“陰 陽合同”的行為，維護招投標秩序。
新《建設工程司法解釋（一）》第二條規定：“招標人和中標人另行簽訂的建設工程施工
合同約定的工程范圍、建設工期、工程質量、工程價款等實質性內容，與中標合同不一致，一方當事人請求按照中標合同確定權利義務的，人民法院應予支持。招標人和中標人在中標合同之外就明顯高于市場價格購買承建房產、無償建設住房配套設施、讓利、向建設單位捐贈財物等另行簽訂合同，變相降低工程價款，一方當事人以該合同背離中標合同實質性內容為由請求確認無效的，人民法院應予支持?！比匀谎赜昧嗽忉尪谝粭l的規定。
上述規定的目的是為了維護招投標程序的秩序和公平目的，因此，如果發包人、承包人雙方在招投標之外，對中標的內容進行實質性調整的，人民法院仍然將按照招投標程序確定的施工合同確定雙方的權利義務。
新《建設工程司法解釋（一）》第二條規定：“招標人和中標人另行簽訂的建設工程施工
合同約定的工程范圍、建設工期、工程質量、工程價款等實質性內容，與中標合同不一致，一方當事人請求按照中標合同確定權利義務的，人民法院應予支持。招標人和中標人在中標合同之外就明顯高于市場價格購買承建房產、無償建設住房配套設施、讓利、向建設單位捐贈財物等另行簽訂合同，變相降低工程價款，一方當事人以該合同背離中標合同實質性內容為由請求確認無效的，人民法院應予支持?！比匀谎赜昧嗽忉尪谝粭l的規定。
上述規定的目的是為了維護招投標程序的秩序和公平目的，因此，如果發包人、承包人雙方在招投標之外，對中標的內容進行實質性調整的，人民法院仍然將按照招投標程序確定的施工合同確定雙方的權利義務。
五、關于工期順延，承包人應嚴格按照施工合同約定的事由和程序進行申請， 否則很可能導致失權。
工期問題一直以來都是發承包人爭論的焦點問題，同時常常又因為雙方均沒有嚴格按照 施工合同的約定進行履行，導致雙方爭論不休。就此問題，新《建設工程司法解釋（一）》沿襲原解釋二的條文，在第十條規定：“當事人約定順延工期應當經發包人或者監理人簽證等方式確認， 承包人雖未取得工期順延的確認，但能夠證明在合同約定的期限內向發包人或者監理人申請過工期順延且順延事由符合合同約定，承包人以此為由主張工期順延的，人民法院應予支持。當事人約定承包人未在約定期限內提出工期順延申請視為工期不順延的，按照約定處理，但發包人在約定期限后同意工期順延或者承包人提出合理抗辯的除外?！?/span>
承包人對上述規定應予以重視，如果施工合同約定了承包人在遇有合同約定的工期順延情形時，需要按照程序進行申請，如果未按程序申請視為不順延的，此時承包人并沒有履行該程序的， 很可能導致逾期失權，喪失主張工期順延的權利，甚至可能產生發包人針對工期逾期向承包人進行 反索賠問題。因此，在合同履行過程中，承包人仍然需要對合同條款特別是程序性的條款例如工期 順延、索賠等予以充分重視，以免自身權利受到損害。
六、承包人原因導致工程質量不符合合同約定，拒絕修理、返工或者改建的， 可能導致合同的工程價款相應減少；但相應的，承包人即便沒有施工完成全部工 程，只要已完成部分質量合格，也可要求發包人對已施工部分折價補償。
在施工合同爭議中，工程質量糾紛是常見的一種類型，也是較為復雜，專業性較強的方 面。對此問題，新《建設工程司法解釋（一）》第十二條規定：“因承包人的原因造成建設工程質量不符合約定，承包人拒絕修理、返工或者改建，發包人請求減少支付工程價款的，人民法院應予支持?！倍忉屢坏谑粭l規定：“因承包人的過錯造成建設工程質量不符合約定，承包人拒絕修理、返工或者改建，發包人請求減少支付工程價款的，應予支持?！?/span>
兩相比較，新《建設工程司法解釋（一）》將原來的“承包人的過錯”調整為“承包人的原因”，某種程度上是擴大了承包人的責任。某些情況下，可能不是承包人的過錯，但是由于承包人沒有按照合同履行相應的義務導致工程質量出現問題，此時承包人也需要承擔責任。因此，在出現工程質量爭議時，承包人需要分析權衡是否存在自身原因導致問題的發生，不宜輕易采取對抗的方式進行處理，應充分對合同約定及事實情況進行評估后再采取合理穩妥的應對方案。
但另一方面，《民法典》第七百九十三條第一款規定：“建設工程施工合同無效，但是 建設工程經驗收合格的，可以參照合同關于工程價款的約定折價補償承包人?！睂⒃瓉硭痉ń忉尩囊幎ㄎ盏耐瑫r將“經竣工驗收合格”修改為“經驗收合格”，刪除了“竣工”兩個字。因為實踐中，有不少工程是沒有走到竣工驗收這一步的，不能因為沒有驗收就剝奪承包人的工程款折價補償權利，新規定更符合實踐的需求。因此，不管工程施工到何種進度，承包人需要把握的核心是施工的質量符合合同約定的標準，這樣即便合同最終被認定為無效，也不會影響到工程價款的折價補償請求權。
七、關于侵權損害賠償責任：因承包人原因致使建設工程在合理使用期限內 或者承包人未及時履行保修義務導致人身損害、財產損失的，需要承擔相應的賠 償責任。
《民法典》第八百零二條規定：“因承包人的原因致使建設工程在合理使用期限內造成人 身損害和財產損失的，承包人應當承擔賠償責任?！?/span>
新《建設工程司法解釋（一）》第十八條規定：“因保修人未及時履行保修義務，導致建筑物毀損或者造成人身損害、財產損失的，保修人應當承擔賠償責任。保修人與建筑物所有人或者發包人對建筑物毀損均有過錯的，各自承擔相應的責任?！痹撘幎ɡ^續沿用了原解釋一第二十七條的規定，僅將原“造成人身、財產損害”調整為“人身損害、財產損失”。
根據上述規定，承包人作為建設工程的施工主體，需要對工程質量負責，如果因為承包人的原因導致建筑物產生損害行為的，不管是人身損害還是財產損失，承包人需要承擔賠償責任。另 一方面，承包人作為建設工程的保修人，負有基本的保修義務。因此，承包人需重視工程質量問題 以及保修期限問題，應當謹慎對待，避免出現對第三方侵權導致承擔責任；同時在保修期限屆滿時， 申請返還保修金的同時可考慮向發包人強調和明確保修期已屆滿，保修義務已履行完畢。
八、出借資質情形下，作為出借資質的承包人需要與借用資質的主體就工程 質量問題向發包人承擔連帶賠償責任。
新《建設工程司法解釋（一）》第七條規定：“缺乏資質的單位或者個人借用有資質的 建筑施工企業名義簽訂建設工程施工合同，發包人請求出借方與借用方對建設工程質量不合格等因出借資質造成的損失承擔連帶賠償責任的，人民法院應予支持?！毖赜昧嗽忉尪谒臈l的規定。
基于目前建筑領域的現狀，新《建設工程司法解釋（一）》規定了出借資質的建筑施工企 業應對與借用資質的一方主體，就工程出現的質量問題向發包人承擔連帶賠償責任。
新舊司法解釋對比
（1）最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）（法釋〔2020〕25號）簡稱新《建設工程司法解釋（一）
（2）《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2004〕14號） 簡稱解釋一
（3）《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問
題的解釋（二）》（法釋〔2018〕20號）簡稱解釋二
《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》 簡稱批復
第一條 建設工程施工合同具有下列情形之一的，應當依據民法典第一百五十三條第一款的規定， 認定無效：
（一）承包人未取得建筑業企業資質或者超越資質等級的；
（二）沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的；
（三）建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的。
承包人因轉包、違法分包建設工程與他人簽訂的建設工程施工合同，應當依據民法典第一百五十三條第一款及第七百九十一條第二款、第三款的規定，認定無效。
新《建設工程司法解釋（一） 及部分民法典相關條文解釋一、解釋二、批復
解釋一第1條 建設工程施工合同具有下列情形之一的，應當根據合同法第五十二條第（五）項的規定，認定無效：
（一）承包人未取得建筑施工企業資質或者超越資質等級的；
（二）沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的；
（三）建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的。
解釋一第4條 承包人非法轉包、違法分包建設工程或者沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義與他人簽訂建設工程施工合同的行為無效。人民法院可以根據民法通則第一百三十四條規定，收繳當事人已經取得的非法所得。
第十二條 因承包人的原因造成建設工程質量不符合約定， 承包人拒絕修理、返工或者改建，發包人請求減少支付工程價款的，人民法院應予支持
新《建設工程司法解釋（一） 及部分民法典相關條文
解釋一、解釋二、批復
解釋一第11條 因承包人的過錯造成建設工程質量不符合約定，承包人拒絕修理、返工或者改建，發包人請求減少支付工程價款的，應予支持。
刪除
本解釋第二條已有規定且更詳盡。
新《建設工程司法解釋（一） 及部分民法典相關條文
解釋一、解釋二、批復
解釋一第21條 當事人就同一建設工程另行訂立的建設工程施工合同與經過備案的中標合同實質性內容不一致的，應當以備案的中標合同作為結算工程價款的根據。
第二十四條 當事人就同一建設工程訂立的數份建設工程施工合同均無效，但建設工程質量合格，一方當事人請求參照實際履行的合同關于工程價款的約定折價補償承包人的，人民法院應予支持。
實際履行的合同難以確定，當事人請求參照最后簽訂的合同關于工程價款的約定折價補償承包人的，人民法院應予支持。新《建設工程司法解釋（一） 及部分民法典相關條文
解釋一、解釋二、批復
解釋二第11條 當事人就同一建設工程訂立的數份建設工程施工合同均無效，但建設工程質量合格，一方當事人請求參照實際履行的合同結算建設工程價款的，人民法院應予支持。
實際履行的合同難以確定，
當事人請求參照最后簽訂的合同結算建設工程價款的，人民法院應予支持。
第二十五條 當事人對墊資和墊資利息有約定，承包人請求按照約定返還墊資及其利息的， 人民法院應予支持，但是約定的利息計算標準高于墊資時的同類貸款利率或者一年期貸款市場報價利率的部分除外。當事人對墊資沒有約定的，按照工程欠款處理。
當事人對墊資利息沒有約定， 承包人請求支付利息的，人民法院不予支持。新《建設工程司法解釋（一） 及部分民法典相關條文解釋一、解釋二、批復
解釋一第6條 當事人對墊資和墊資利息有約定，承包人請求按照約定返還墊資及其利息的，應予支持，但是約定的利息計算標準高于中國人民銀行發布的同期同類貸款利率的部分除外。
當事人對墊資沒有約定的，按照工程欠款處理。當事人對墊資利息沒有約定，承包人請求支付利息的， 不予支持。
第二十六條 當事人對欠付工程價款利息計付標準有約定的， 按照約定處理。沒有約定的， 按照同期同類貸款利率或者同期貸款市場報價利率計息。
新《建設工程司法解釋（一） 及部分民法典相關條文
解釋一、解釋二、批復
解釋一第17條 當事人對欠付工程價款利息計付標準有約定的，按照約定處理；沒有約定的，按照中國人民銀行發布的同期同類貸款利率計息。
刪除。
民事訴訟法解釋第28條第2 款已規定。
新《建設工程司法解釋（一） 及部分民法典相關條文
解釋一、解釋二、批復
解釋一第24條 建設工程施工合同糾紛以施工行為地為合同履行地。
刪除。
新《建設工程司法解釋（一） 及部分民法典相關條文
解釋一、解釋二、批復
批復第2條 消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
刪除。
本解釋第40條、41條已做規定。
新建設工程司法解釋（一） 及部分民法典相關條文
解釋一、解釋二、批復
批復第3條 建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。
第4條 建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。
第5條 本批復第一條至第三條自公布之日起施行，第 四條自公布之日起六個月后施行。
第三十七條 裝飾裝修工程具備折價或者拍賣條件， 裝飾裝修工程的承包人請求工程價款就該裝飾裝修工程折價或者拍賣的價款優先受償的， 人民法院應予支持
新《建設工程司法解釋（一） 及部分民法典相關條文
解釋一、解釋二、批復
解釋二第18條 裝飾裝修工程的承包人，請求裝飾裝修工程價款就該裝飾裝修工程折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持，但裝飾裝修工程的發包人不是該建筑物的所有權人的除外。
第四十一條 承包人應當在合理期限內行使建設工程價款優先受償權， 但最長不得超過十八個月， 自發包人應當給付建設工程價款之日起算。
新《建設工程司法解釋（一） 及部分民法典相關條文
解釋一、解釋二、批復
解釋二第22條 承包人行使建設工程價款優先受償權的期限為六個月，自發包人應當給付建設工程價款之日起算。
解釋一第28條
本解釋自2005年1月1日起施行。施行后受理的第一審案件適用本解
新《建設釋。施行前最高人民法院發布的司法解
第四十五條 本解釋自2021 年1 月1 日起施行。
工程司法解釋（一） 及部分民法典相關條文
解釋一、解釋二、批復
釋與本解釋相抵觸的，以本解釋為準。解釋二第26條本解釋自2019年2月1日起施行。
本解釋施行后尚未審結的一審、二審案件，適用本解釋。
本解釋施行前已經終審、施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
最高人民法院以前發布的司法解釋與本解釋不一致的，不再適用。
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